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房地产政策持续密集出台一线城市仍被看好

来源：互联网 2022-05-24 17:52:58

种种迹象显示，房地产逆周期调控步伐继续加快。5月份第3周，政策持续密集出台，需求端宽松政策持续推进，“三限”放宽政策趋势不变，央行一周内两次发文，使得房贷利率下行空间进一步增大，公积金贷款支持持续推进，供给端宽松依旧围绕预售资金监管和企业融资，其中企业尤其是民企融资方面开始出现实质性恢复。

北京房地产学会常务副会长陈贵在接受中国经济时报记者采访时表示，目前疫情对楼市有影响，但是是暂时的。在他看来，近三年房地产开工不足值得关注，市场需要反应时间。由于开发商“受伤”太重，供给瓶颈需要三年恢复期。

政策落地速度明显加快，力度明显加大

最近，楼市需求端进一步放宽，限购、限贷、限售“三限”放宽政策持续推进。限购方面，杭州、成都、银川、海口等城市放宽购房门槛、购房套数，例如杭州针对二手房，落户未满5年的户籍家庭不再要求社保，非户籍家庭社保/个税要求下降为在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。在限贷方面，二线城市中银川、海口出台放宽政策，银川实行认贷不认房以及首套、二套最低20%、30%首付比例政策，海口降低未结清贷款购买二套房的首付比例，由不低于七成降为不低于五成，其他均为三四线城市，政策内容围绕实行认贷不认房和降低首付比例等。在限售方面，除缩短年限或者取消限售外，杭州等城市继续降低住房转让负担，杭州规定个人转让家庭唯一住房的增值税征免年限由5年调整到2年。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对本报记者表示，近期房地产政策落地速度明显加快，力度明显加大。5月20日，央行降息，调整5年期以上LPR，由上期的4.6%下调15个基点至4.45%。而1年期LPR未调整，仍为3.7%。本次降息是继今年1月份5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息，也是2019年房贷利率换锚LPR之后降息幅度最大的一次。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，是继今年2月份减少之后，居民贷款再度减少。

日前，国务院召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

陈文静告诉记者，近期，苏州、无锡、郑州、天津、济南等城市的部分银行已将首套房的房贷利率降至4.4%，未来各地将继续跟进落实，多数城市的房贷利率有望降至下限水平（一线城市及部分热点二线城市房贷利率亦将跟随5年期以上LPR下调15个基点），降低购房者置业成本，对当前的市场信心和市场预期将起到积极的作用。

市场走势可能先低后高，一线城市可期

克而瑞研究中心研究成果表明，刚刚过去的4月份，房地产市场下行趋势依旧，供应环比放量，但成交由增转降，尚未完全恢复，因疫情多地散发使得长三角、珠三角部分城市复苏进程被打断，总体延续供过于求。4月份，百城狭义库存小幅微增至6.08亿平方米，成交不济带动去化周期由3月末的22.58个月跳增至24.78个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位维持稳定，微降至38.4亿平方米，潜在库存风险依旧较大。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受本报记者采访时表示，今年房地产市场的走势预计将会先低后高，整体回稳会延至三季度。

据克而瑞监测，前4个月出台的房地产调控政策是近几年中政策出台最密集的一次。目前全国超过20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，无法及时推货。因此，预计5、6月份还会有一些力度更大的地方政策出台。另一方面，与去年下半年土拍市场逐步走低有一定关系。前4个月土地成交面积降幅超过50%。在这两者背景之下，新房供应前4个月创三年同期新低，4月份单月同比降幅持续扩大到57%。

展望后市，丁祖昱认为，疫情叠加供求失衡，未来市场不确定因素更多。如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地产业必须要稳住。

陈贵在接受本报记者采访时表示，房地产尤其是一线城市的房地产，购买方主要是中产阶级、富裕阶层。除了楼市之外，对中产阶级影响比较大的是资本市场、股票市场、期货市场和汇率市场。降息、按揭贷款政策对楼市有一定的刺激，但是如果收入不稳定，降息作用不大。

“一线城市是把全国乃至世界上其他国家的人也吸引来，大城市更会吸纳三线以下城市优质人才。从长远看，一线城市房地产市场依然可期。”陈贵认为。

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