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四部委发声稳楼市房地产并购融资提速

来源：互联网 2022-05-16 16:50:32

最近，央行、银保监会、证监会、深交所等多部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，均提到保持房地产融资平稳有序、支持房企发债等合理融资需求。

央行强调，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。银保监会指出，要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。证监会要求，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽房地产信托投资基金(REITs)试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。深交所表示，支持房地产企业合理融资需求，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

针对目前房地产融资政策的密集出台，上海易居房地产研究院副院长杨红旭说：“目前的问题是房企融资还比较困难，虽然国企和少数民营企业外部融资有所放松，但大部分民企的外部融资还关着门。此次多部门表态就是希望金融机构能够支持这些房企，尤其是民企的合理融资。”

《企业观察报》亦从多家大型房企处了解到，当前大多数房企的流动性压力仍然较大。积极融资方面，保利发展、信达等房企已开始发行房地产并购债券，新希望地产、陕建地产集团则与银行签署了并购融资战略合作协议。业内人士预计，房企债券融资将得到积极支持，房企整体融资环境将明显改善。

房企整体融资规模腰斩

四部门密集出台房地产融资政策的一个重要背景是，今年1-4月，房企整体融资规模仍维持在低位，同比降幅超五成，多数房企流动性压力未减。

综合中指研究院与克而瑞研究中心的统计数据，今年4月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为368.87亿元，相较于去年4月的731.95亿元，同比下降49.6%；海外债发行规模为28.85亿元，相较于去年4月的147.64亿元，同比下降80.46%。

今年1-4月，房企整体融资规模仅有1378亿元，同比下降52%，境外发债占比仅有4%。

对此，克而瑞研究中心在近期发布的一份报告中称，今年以来，为促进房地产行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号，但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内房地产企业融资未有明显回暖。目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是房地产企业保持财务定力、稳健经营的关键。

碧桂园、万科、保利发展待突围

房企流动性压力不减的背后，是销售额及销售回款的持续承压。

克而瑞数据显示，今年4月，百强房企仅实现销售额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，是近年来单月业绩同比降幅的最大值。以全口径销售额计，今年前4个月，百强房企实现销售额21179亿元，同比降幅50.5%，较一季度进一步扩大。

亿翰智库提供的数据显示，今年4月，百强房企中销售额同比下降的房企有92家。

对比碧桂园、万科、保利发展、融创、世茂、越秀地产等多家房企发布的财报可以看到，今年4月份，大型房企中，仅有碧桂园、万科、保利发展的销售额保持在300亿元以上，但销售额同比均为下滑状态，同比降幅分别达到60%、37%、40%；融创、招商蛇口、华润置地、金地、龙湖、绿城、越秀地产等房企的销售额仅在100亿元以上，同比降幅均在50%上下。另外，4月份，销售额降幅超过50%的房企共有22家，占比超过七成；降幅在70%及以上的共有6家，分别为融创、世茂、中梁、融信、龙光、中南置地。

销售端表现不佳，房企回款压力持续之下，各大房企的拿地金额亦同比下跌。中指研究院的数据显示，今年4月，TOP 50房企拿地总额同比下降59.4%；1—4月累计来看，TOP 100房企拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

逆势之下，碧桂园、万科、保利发展、融创等房企仍待突围。

部分企业加速并购融资

随着近期四部门支持房地产融资的密集发声，《企业观察报》从多家大型房企处了解到，以保利发展为代表的多家房企已开始积极布局并购融资。其中，保利发展、信达等房企已开始发行房地产并购债券，新希望地产、陕建地产集团则与银行签署了并购融资战略合作协议。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一行两会及深交所的表态中，“及时优化”“积极支持”“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了政策调整的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，有利于房企风险出清。

而在多个房企人士看来，房地产融资政策的调整，或将在一定程度上改变目前房企的拿地格局。

今年4月，国内多个热点城市首轮集中供地开启，房企单月拿地金额有所回升。据克而瑞研究中心统计，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，同比下跌69%。

从杭州、成都等多个城市集中推地的情况看，50家代表企业内部分化明显，中海地产、华润置地等资金流稳健的国企、城投公司等依然是本轮集中土拍的成交主力军。

从1—4月拿地金额靠前的企业来看，拿地金额前20中，超过半数是国企，仅有碧桂园、龙湖、滨江、大家等少数民企。华润、建发、中海等拿地金额均超过250亿元。克而瑞研究中心在其发布的报告中称，由此可见，当前规模化的国企，如华润、中海、保利、中交、建发等在核心城市拿地优势较大，尤其是部分集中供地城市“让利”之下，优质、高性价比地块补充可售货值的同时，也优化了企业土储结构。民企中，受益于集中供地，一些区域深耕的房企表现较为突出。如滨江、大家等在杭州均收获颇丰。其中滨江1—4月新增拿地金额233.8亿元，同比增长86%，拿地几乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在拿地金额前10的房企中，仅有3家房企拿地金额同比上涨。在业内人士看来，这在一定程度上反映了当前土地市场低迷和企业拿地的谨慎，即便是拿地金额TOP 100中，仍是项目开发商和地方平台公司占多数。也就是说，房地产市场上，从去年下半年开始的“托底”现象并未减少。

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