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“一火、二降、三趋稳” 集中供地元年收官

来源：互联网 2022-01-06 12:17:21

随着北京、郑州第三批集中供地落幕，除了将在2022年1月进行第三次土拍的宁波，2021年首次实行的重点城市集中供地画上句号。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地。据中指研究院统计，这场持续一年的住宅用地供应“批发”，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2万亿元。

土地市场从高热到冷静

总体来看，集中供地政策实施首年冷热交替。首批次土地供应中，嗷嗷待哺的房企抢地激烈；第二批次颇显冷清，底价成交、流拍不断在各地上演；经过政策调整，第三批次供地走向趋稳。

具体来说，在首轮集中供地中，意欲补仓的房企积极性较高，造就了集中供地的火热开局，触顶抢地频频出现。

例如，北京首批集中出让的30宗地块吸引了超200家房企围猎，有10宗地块因触及地价全部上限，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序；杭州首批集中供地57个地块全部出让，其中41宗地块进入火拼自持比例阶段。

到了第二批集中供地，对于土地的追求大幅降温，房企出现了明显的“集体躺平”的现象。这主要是因为首批集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高的现象有违政策初衷，各地密集对第二轮集中供地的拍地规则进行调整，甚至多次推迟第二批次集中供地公告时间。

经历了暂停后，重启的第二批次集中供地热度显著下降，延期、撤牌、流拍等滑铁卢事件成为第二轮集中供地的主旋律。北京第二批集中供地43宗地块中仅17宗有房企，“弃牌率”超50%；杭州总计挂牌31宗地块，7宗地块终止出让、10宗地块流拍，最终仅成交14宗地块，较首次成交地块数量下降75%。

到了第三轮集中供地时，多个城市在此前基础上优化了出让条件，如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面进行了调整，流拍率得到一定控制。

北京合计挂牌的13宗地中，有9宗地当日成交，2宗地流拍，另外1宗地进入现场竞价环节；杭州也回暖明显，第三批集中供地出让35宗地无一流拍，而且近7成地块触顶摇号，整体溢价率升至约7%。

“一火、二降、三趋稳”的态势也与成交溢价率的变动同步。中指研究院数据显示，第一批次平均溢价率为14.78%，第二批次平均溢价率4.04%，第三批次平均溢价率降低至2.39%。

“拿地溢价率逐步降低，从源头上使地价得到了控制，这与批量供地有关系，当然开发商资金链紧张，以及后期国企央企托底也对溢价率下降有明显影响，但不可否认集中供地在降低土地溢价率从而降低房价上起到的作用。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

央企国企霸场已成大势

伴随着2021年全年集中供地的起伏变化曲线，“拍地大军”的主力也是你方唱罢我登场。

有统计数据显示，首批次集中供地中，拿地金额前5企业分别为招商蛇口、华润、融创、万科、绿城，在20城集中供地中共斩获127幅地块，拿地金额总计超1500亿元。

“联合拿地”也成为不少房企的土地策略。滨江集团以67%的联合比例领跑榜单，其后金科、卓越、首开均保持60%以上的联合拿地比例。

第二批次集中供地中，参拍资质、资金来源等的限制加之行业融资环境的恶化，民营房企参拍积极性下降，中小房企拿地更为谨慎，地方国企和央企展现“兜底”实力。

亿翰智库数据显示，第二批次集中供地中，国企拿地金额、建筑面积占比均超过45%，较第一批上升20个百分点以上，在此基础上，国央企拿地金额、建筑面积占比分别达76%、68%。分城市来看，国企央企在14城拿地金额占比超过70%，在北京、广州、深圳三城更是达到90%及以上。

国企拿地积极的现象在第三次集中供地中表现得更加明显。申港证券数据显示，第三次集中供地城市中，长春、无锡等城市的国企、央企拿地占比均超过70%，其中长春第三次集中供地成交地块全部由国企、央企摘得，在无锡成交的20宗土地中，政府平台取地17宗。

城投公司也在第三批次集中供地中动作明显，它们在深圳和常州拿地比率超80%，无锡、深圳、苏州等城市拿地比率超70%，重庆、厦门、上海、济南拿地比率在40%-50%。华创证券研报指出，城投拿地比例抬升，一定程度弥补了开发商拿地谨慎导致的出让收入大幅减少的问题。

机构预测在之后的竞争格局中，央企国企以及经营和财务状况优良的民企优势有望扩大。

“此次集中供地模式初步达到了一个长效机制目的，在规模化、热点城市地价和房价联动、竞配规则方面进行了明确，尽量减少了‘竞配建’对地价的变相拉动，也保护了大中小开发商各方的拿地愿望。”李宇嘉认为，从房地产长效机制来看，集中供地会继续推行下去，只不过要关注的一个点是在供地模式上，需根据市场形势做一定调整。

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