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防范烂尾楼事件西安率先出台强化监管政策

来源：互联网 2022-07-15 10:53:27

在“强制停贷潮”下，陕西西安这一西部省会城市率先出台楼市新政，加强预售资金监管，以防范化解当地房地产开发企业风险外溢。

14日晚间，据西安住建局官方微信公号“西安住建”消息，为进一步规范房地产市场秩序，有效防范商品房延期交房增量问题，促进房地产市场健康有序发展，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市城市管理和综合执法局、西安市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》（下称“工作措施”）。

该文件从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六个方面提出十三项要求。

其中，针对开发企业不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的，工作措施称，将相关开发企业记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。

其他相关方也将纳入信用等级监管。“设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位因违反国家强制性标准和行业规范影响房屋交付的，应记入信用档案并向社会公示；情节严重的，依法追究相关单位和人员责任。”

“这是全国首个针对近日烂尾楼业主抱团强制停贷事件出台政策的城市。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

预售监管资金被挪用是新建楼盘烂尾的重要原因。据当地媒体报道，此前西安市未央区住房和城市建设局曾发布一份《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》，称因开发商抽调11亿元预售资金导致项目停工。现未央区住建局要求开发商将之前调拨的资金退还到监管账户，解决资金缺口困境、保障项目如期交付。

为加强预售资金监管，该工作措施明确，资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

针对监管银行责任落实不到位等现象，该工作措施称，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第一财经注意到，早在去年3月西安住建局印发的《西安市商品房预售资金监督管理办法》就提到，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户；开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

但彼时，监管更侧重于对开发企业，监管单位为项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会。而根据此次发布的工作措施，将进一步夯实银行责任。“由人行西安分行营管部负责指导商业银行做好账户管理工作；市金融工作局应协调国家驻陕金融监管部门依法依规给予支持。”

为实施项目建设全过程监管，西安各辖区多部门还将协同监管。根据该工作措施，资源规划、住建、城管部门应建立“一项目一档案”制度，自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理，做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

此外，由于在购地环节，房企违规借贷和高杠杆拿地等行为也可能导致资金链断裂，楼房烂尾等问题。对此，该工作措施称，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核，存在使用非自有资金竞买商品住房用地的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还。

6月下旬以来，已有成都、杭州、山西、深圳等多个城市加强了预售资金监管。有业界人士分析称，在“保交楼”、提振购房者信心和防止房地产企业风险蔓延等多重因素下，今年下半年，或将有更多城市优化预售资金监管的方向将由松转紧。

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