又一家粤系房企天誉置业债务违约 两个月内仍需偿还19亿债券

广州老牌房企天誉置业(控股)有限公司 （简称“天誉置业”，股票代码00059.HK）的债务违约危机正越演越烈。

6月27日早间，天誉置业公告，因流动性问题，公司旗下一笔抵押借款未偿还本金3.4亿港元及利息，在宽限期之后仍未进行支付。即这笔借款已构成违约事件，天誉置业还称，若公司其他境外融资安排的相关债券人提出加速清偿，则公司的其他境外债务也将触发交叉违约条款。往期公告显示，在6月15日时天誉置业就曾宣布，公司可能无法偿还合计约2.8亿美元的两笔优先票据。

去年净利亏损、今年融资仍艰难，仅截止2021年末，天誉置业的短债资金缺口就已高达54亿元。为了推进旗下旧改项目，天誉置业只能“举债”，去获取年利率高达14.8%的贷款。只是，对于资金链承压且已发生违约事件的天誉置业来说，这等回报周期过长的项目，或仍是“远水解不了近渴”。

3.4亿港元借款已实质性违约

这笔抵押借款由天誉置业从一家在港金融机构处贷出，未偿还本金为3.4亿港元，折合人民币约为2.89亿元。公告显示，天誉置业也曾对这笔借款提出展期计划，具体的展期条款等内容公告则未披露。但在宽期限后，天誉置业的展期方案却未获得前述机构的批准。加之天誉置业也未按期对这笔借款的所有未偿还本金及利息进行付款，由此，这笔借款最终还是发生了违约事件。

天誉置业称，目前公司仍在与机构持续沟通，以达成解决方案；截止公告日，这一机构也未采取任何强制行动。不过，天誉置业也表示，这笔借款的违约，或也将触及公司其他债务的交叉违约条款，公司将评估事件对公司业务发展及财务状况的影响。

天誉置业的债务问题，此前就已显露。此前的6月15日，天誉置业曾公告，拟就两笔临期优先票据的兑付与债券人协商解决方案。其中一笔优先票据票面利率为13%，本息到期日均为7月8日，届时天誉置业需偿还剩余本金2.47亿美元及利息1605.5万美元(有30天宽限期支付利息)。另一笔优先票据的票面利率同样为13%，截止公告日，尚未偿还本金为2.92亿美元，将于2023年12月16日到期；但6月16日和12月16日为这笔票据的付息日，天誉置业需分别需支付利息为1898万美元。

按照天誉置业的说法，若公司未能履行到期债务的义务，且未与票据持有人达成解决方案，可能引发债务交叉违约。事实上，在天誉置业6月15日发布公告时，这两笔优先票据其中一笔还未到期，另一笔需支付的1898万美元利息也仍在宽限期。这种情况下，天誉置业却官宣拟与票据持有人沟通解决方案，这一举动也由此被称为“预告式违约”。

截止目前，天誉置业还未出现美元债违约事件。但3.4亿港元的这笔借款在宽限期后仍未偿还，确已构成违约事件。

2.82亿美元债年内将到期

天誉置业的债务有多少呢？最新一期财报显示，截至2021年末，天誉置业的借贷总规模为114.76亿元，其中一年内需偿还的短期借款为67.77亿元。但同期，天誉置业账面上的现金及现金等价物仅为13.31亿元（已剔除受限制现金28.8亿元），即覆盖前述短债也尚有54.46亿元的资金缺口。

天誉置业的财报中还提及，截止2021年末，公司旗下的若干投资物业、自用物业、若干附属公司股权等用作抵押以获得融资，这类抵押未偿还结余总额约为82.03亿元。截止2021年末，天誉置业净负债率为58.2%。但剔除预收款后的资产负债率为81.7%，现金短债比0.2，仍未达标监管要求。按照“三道红线”相关规定，天誉置业被列为“橙档”房企，有息负债规模年增速规模不得超过5%。

市场进入深度调整期后，2021年上市房企业绩普遍不佳。天誉置业的盈利能力也出现了显著的下滑，近六年来首现营收净利“双降”。

2021年，天誉置业实现总营业收入76.7亿元，同比下降0.83%；净利润由盈转亏2.84亿元，同比下降129.9%。今年以来，天誉置业并未单独披露过销售业绩，仅在前述6月15日的公告中，其披露了公司少量的销售数据：前5个月合同销售认购金额同比下滑63%。而看融资板块，天誉置业的融资成本也较高。2021年的加权平均年度借贷成本达11.4%，而亿翰智库统计的同期39家样本房企的平均融资成本却仅为5.81%。据披露的融资数据，截止最新，天誉置业共存续12只境外债券，对应年限0.03年-11.39年，票面利率0.1%-13%。其中，在今年年内将到期的部分，正是6月15日公告中提及的两笔，对于的兑付规模为2.82亿美元，折合人民币约为18.87亿元；余下11笔境外债券，对应的总规模约为43.71亿元。

天誉置业现存12笔美元债

天誉置业已在6月15日的公告中表示，对今年要兑付的部分将沟通解决方案。截止目前，并无相关公告。

整体来看，天誉置业年内需兑付的部分占债券总规模的比例并不高，确实其当前最大的经营难题。多位业内人士在接受搜狐财经采访时表示，参考此前中资房企常规的债务处置方式来看，寻求展期或是天誉置业接下来比较可能的选择。如一位不愿具名的业内人士就指出，“比较棘手的今年的两笔利率较高，其余的债券利率很低，年限也很长，直接整体重组不划算。”不过，其也指出，从3.4亿港元借款展期方案未获通过来看，同样也要考虑美元债展期无法通过的风险。

支付14.8%年利率成本为旧改项目融资

事实上，天誉置业最近刚以较高的成本获得一笔新融资。只是，融资所得均用于旗下一项目的建设。

6月13日，天誉置业曾公告，旗下子公司天誉誉浚与从事投资活动的广州融悦签订贷款协议，计划以14.8%的年利率获得融资不超过5亿元，专门用于天誉置业旗下广州凤尾村项目的开发建设。14.8%的年利率，已远超天誉置业2021年的平均融资成本，也远超天誉置业可查询到的已有境外融资的利率水平。协议的条款对天誉置业来说也很严苛，还款方式为自提款之日起60个月内；另自首次提款之日起24个月内，有超过1.4亿元的贷款，广州融悦有权要求提前偿还。同时，广州融悦还可以1.4亿元购买项目公司51%股权，用该对价来以等额方式抵消未偿还贷款金额。若广州融悦行使这一权力，则天誉置业在项目公司的实际股权将从77.60%直接减少至38.02%。

天誉置业披露，凤尾村旧改项目位于黄埔区知识城北部，2020年公司由凤尾村经济联合社确定引入为合作企业。项目整体包括拆迁安置金额在内的总投资规模约88亿元，规划总建筑面积193.9万平方米，预计竣工时间为2024年至2027年。天誉置业对该项目颇为重视，其在2021年年报中也曾写到，今年年初，其采取了决定性的收缩业务策略，暂停所有土地收购和投资，集中资源推动广州凤尾村约200万平方米城市更新项目。

天誉置业在百强房企中并不知名，却是已立业26年的老牌房企，2006年借壳人人控股完成港股上市，属于典型的广州起家、聚焦大湾区的房企。

不过，近年来天誉置业的扩张步伐已有所放缓。2019年-2021年，财报披露的天誉置业位于大湾区、南宁、昆明等地的总潜在土地储备面积分别为1926万平方米、1770万平方米、1770万平方米，整体并无明显增长。从业务方向来说，天誉置业也属于押注旧改的典型房企。在其官方公告中，还曾提及，要“推进广州其他约470万平方米的城市更新项目落地”。可大致估算，天誉置业或仅在广州的旧改项目面积就至少有约670万平方米，对照截止2021年末公司全部项目提供的总计建筑面积1530万平方米来看，占比约为43.79%。

旧改项目最显著的一个特征便是可低成本获取土地，但开发周期偏长的旧改项目也需要大量资产的沉淀，这对企业的现金流是极大的考验。仅以凤尾村项目为例，在2020年被纳入规划建设，预计最早竣工事件也要到2024年；仅以最新的2021年年报数据来看，天誉置业部分项目的开发周期也远在4-7年，这必然影响公司的交付及结转收入。如何自救？天誉置业要直面的难题仍有许多。