战略收缩？多个房企总部演绎“撤退上海”戏码

经历停工、停产的谷底后，上海重点园区企业基本全面复工。在其他企业生产线拉满，争分夺秒追进度之时，部分房企却在忙着给总部“搬家”。

两年前，在“地产圈”，上海还是房企总部偏爱的对象。许多企业将上海作为“立足大本营，走向全国化”的起点和冲击千亿规模、走向上市道路的通道，把总部搬迁至此。2019年是房企总部集中涌入上海的巅峰期。这一年，在克而瑞房企销售榜单中，top50房企里有14家总部在上海，其中包括新城控股、世茂集团、阳光城、中梁控股、融信集团、祥生控股、新力控股等。公开报道显示，一度有超过40家房企将总部设置在上海虹桥，其中的申虹路甚至有“地产一条街”之称。

然而经历近3年的疫情冲击和房地产行业的深度调整，上海虹桥“地产一条街”早已不复往日辉煌。不到一年时间，已经有包括蓝光发展、奥山集团、中庚集团等多家企业被指总部“出走”上海。近期，祥生控股、弘阳集团等也相继被曝出已经将总部搬回大本营。

上海往事：高速发展的时代

作为一个充满传奇的城市，上海不仅拥有一流资源、前沿信息，更承载着许多人的光荣与梦想。根据全国第七次人口普查结果，在上海2487万常驻人口中，外省市来沪常驻人口占比达到42.1%，平均每年增加超15万人。

在房地产行业发展的“黄金时代”，上海是房企总部迁移热衷的目的地。2000年，闽系房企世茂集团率先将总部迁至上海，开启全国化进程并顺利登上资本市场，进入快速扩张期，先后于2017年、2019年进入房企千亿、两千亿“俱乐部”。阳光城的高光时刻同样发生在将总部搬至上海之后，2012年-2020年其合约销售额由20亿增长至2180亿，增长超百倍。旭辉集团、宝龙地产、新城控股也是较早一批将总部搬至上海的房企。

他们的“成功路径”，吸引了更多企业的到来。据不完全统计，2016年-2019年包括中梁控股、融信集团、正荣集团、中骏集团、新力地产、祥生控股、弘阳地产等在内的22家房企将总部搬迁至上海。在上海，他们中的不少成员跨越千亿门槛，被誉为“行业黑马”。如果问当时为什么选择将总部迁移至上海或者设立双总部？企业的答案多数与弘阳地产一致——出于业务发展的需要。

2019年2月14日，弘阳地产发布公告宣布启用上海总部。那时候的弘阳地产上市刚过半年，合约销售额快速增长，需要更多资金扩充规模。相较于南京，金融机构总部更多、融资渠道更广泛的上海给弘阳带来更多融资机会。截至2019年末，弘阳地产总借贷约为人民币294.5亿，其中优先票据约为人民币92.7亿，同比增加约257.9%。

在弘阳地产准备“迁都”之时，280公里外的杭州，将总部从诸暨搬来的祥生控股已经不满足于“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的城市布局。2019年，依托上海经济中心的市场地位，祥生控股上海职能中心正式运行。2020年，祥生控股在港交所主板上市，成为当年唯一“一表过聆讯”的新上市房企，补齐当时TOP30房企上市的最后一块拼图。

撤退：为“活下去”

时过境迁，随着房地产行业进入深度调整期，“高周转”埋下的“祸根”被翻到台前，不断有房企被曝出债务违约、盈利能力下降、资金链吃紧。在上海虹桥的咖啡厅里，不同房企员工约着一起喝咖啡、互换信息的身影已鲜少再见。

整个行业发展进入低谷期，也许正如中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜所说，收缩战线、压缩管理成本和人工成本以保证“活下去”成了房企的第一要义。将总部迁回大本营成为一些房企的选择。2021年，率先暴雷的蓝光发展将总部迁回成都，多次冲击上市不利的奥山集团回到了武汉，锦艺置业“返乡”郑州，中庚集团回归福建。

近日，祥生控股和弘阳地产相继结束“双总部”战略，将总部职能从上海撤离。对于此次总部调整的动作，弘阳地产相关负责人回应记者称，上海总部部分职能部门将转移至南京，是为了更有利于现阶段业务开展。弘阳地产一直就是江苏本土房企，总部的注册地也一直在南京。目前，公司的重心在南京大本营。祥生控股相关负责人在接受记者采访时则表示，公司一直是杭州、上海双总部战略，两地有不同职能规划。本次祥生控股将上海的职能中心转移到杭州，并做到双总部合二为一、统一管理，是提升企业对市场敏感度与快速反应能力的重要举措。在祥生控股看来，通过职能中心的调整，公司总部管理人员可以进一步下沉一线，躬身入局。

而在柏文喜看来，房企总部搬离上海主要与房地产行业下行、市场走低、企业发展陷入困境有关。国家统计局数据显示，今年前5月房地产开发企业到位资金为60404亿元，同比下降25.8%。据克而瑞数据，今年前5月商品房销售回款28926亿元，同比下降35.9%。

从房企业绩看，“出走”上海的房企表现多数不尽如人意。以祥生控股为例，今年前5月祥生控股实现合约销售额133.71亿元，同比去年下降66.36%。在今年3月21日，祥生控股发布公告称，有一笔到期的3亿美元优先票据展期后，仍未能在宽限期内支付美元债利息1200万美元，构成实质性违约。4月4日，祥生控股再发公告，2022年到期的2亿美元10.5%优先票据触发交叉违约。而根据5月23日发布的年报显示，祥生控股已经有优先票据及计息银行及其他借款合共人民币81.35亿元已违约或交叉违约，并须按要求支付。此外，截至2021年底，祥生控股的银行及其他借款总额、优先票据及公司债券约343.86亿元，其中172.48亿元将于未来12个月内到期偿还，而现金及现金等价物为29.32亿元，短期内资金缺口超百亿。

下一步：巩固大本营

柏文喜表示，本次房企回到本地后可以在调整和收缩原来全国化快速发展的规划基础上，转而立足当地市场做实做精做专，成为区域性的龙头企业也可以实现较好的生存与发展。

结束双总部战略，祥生控股相关负责人表示，公司会始终贯彻推行“1+1+X”（第一个“1”代表浙江省，第二个“1”代表泛长三角区域，而“X”则代表着其他具高增长潜力的城市）的投资发展策略。在此基础上，祥生控股将充分把握发展机遇，持续深入布局，提升市场份额，进一步巩固其在浙江省及泛长三角区域的市场领先地位。

在祥生控股的2081万平方米的土地储备中，浙江、泛长三角及其他地区，土储占比分别为 50.3%、37.2%及 12.5%。上述负责人透露，接下来，祥生控股集团将继续坚持量入为出的经营策略，坚定稳健投资和城市深耕，进一步提高土储扩张的精准性。

从弘阳地产2021年的业绩看，其872.2亿元的合约销售额中74.4%来自长三角区域，尤其在大本营江苏更是稳居销售领先地位。弘阳地产相关负责人表示，将贴近一线的核心业务转移至南京，是当下最适合弘阳发展的调整。大江苏区域一直是弘阳的业务重心。据介绍，下半年，弘阳地产将把握好机遇，积极销售，大力促回款，尽全力保障品质交付，不负业主期待。“战无定法，因时而定”，在弘阳地产看来，企业的发展战略非一成不变，根据市场需要，积极拥抱变化，方能走得长远。

“房企集中进出上海，反映出行业形势的变化与房企的战略调整与收缩。”在业内人士看来，无论是在上海设立还是撤销总部，都是各企业顺应市场发展变化及自身发展需要做出的决定。

现在“撤出”并不意味着之后不会“再见”。柏文喜认为，上海占据着中外经济交流的高地，这座城市在动态发展与调整中，在我国经济发展中的地位、优势始终没有变化，对企业总部的吸引力并未减弱。在他看来，如果房地产行业形势得以回暖，部分企业在行业调整中发展迅猛并再次将全国化作为战略性目标，未来还会有房企有意愿将总部搬迁至上海。